Seis años de mercado en Bahía de Banderas

Entre 2020 y 2025, las ventas cerradas en las 14 zonas más activas de Bahía de Banderas crecieron 57% en número de unidades y 141% en volumen de dólares. El precio de venta promedio ponderado por volumen subió de $358,000 a $549,000 USD, un aumento de 53% en seis años.

Ese encabezado cuenta solo la versión más amplia de la historia. El camino no fue una línea recta. La disrupción del COVID en 2020 fue seguida por un rebote explosivo en 2021 y 2022, una corrección importante entre 2023 y 2024, un nuevo repunte en 2025 y las primeras señales medibles de desaceleración en los primeros meses de 2026. Este artículo recorre cada fase, qué la impulsó y dónde apunta el dato hoy.

Año COVID Rebote Pico Corrección Segunda ola

Todas las cifras siguientes están agregadas en las 14 zonas que cubre este artículo. Las unidades son ventas cerradas; el volumen es la suma de los precios de venta en dólares; el precio promedio está ponderado por volumen.

Periodo	Unidades	Volumen	Precio prom.	Δ% Unidades (interanual)
2020	890	$318.9M	$358,000	n/d
2021	1,761	$676.9M	$384,000	+97.9%
2022	1,995	$798.2M	$400,000	+13.3%
2023	1,186	$571.9M	$482,000	-40.6%
2024	1,072	$575.8M	$537,000	-9.6%
2025	1,401	$769.7M	$549,000	+30.7%
2025 parcial	531	$283.1M	$533,000	n/d
2026 parcial	378	$228.1M	$603,000	-28.8%

Las comparaciones parciales corresponden solo al periodo del 1 de enero al 30 de abril. No son directamente comparables con los totales de año completo.

El año del COVID: 2020

Por cualquier medida convencional, 2020 debió haber sido un desastre para los bienes raíces en un mercado de destino. Los viajes internacionales colapsaron, el peso mexicano se movió con fuerza frente al dólar y la frontera sur estuvo cerrada a viajes no esenciales durante buena parte del año. Sin embargo, en las 14 zonas de Bahía de Banderas que sigue este artículo, el mercado no colapsó. Hizo una pausa.

Las ventas cerradas totales de 2020 sumaron 890 unidades y $319M en volumen de dólares. El precio de venta promedio ponderado por volumen se mantuvo cerca de $358,000, de hecho más alto que en varios años recientes anteriores, gracias a una mezcla de compradores que se inclinó hacia segundas residencias y condominios de gama alta en lugar de transacciones de entrada.

Puerto Vallarta se benefició de dos ventajas estructurales mientras gran parte de Norteamérica entraba en confinamiento. Primero, la política nacional de COVID en México fue menos restrictiva que la de Estados Unidos o Canadá, y la economía de playa de la bahía reabrió antes que los mercados urbanos. Segundo, la naturaleza misma del trabajo remoto, ya generalizado a mediados de 2020, hizo que un condominio frente al mar con internet de fibra confiable se viera menos como un lujo y más como una residencia principal viable.

Las semillas del auge que siguió se plantaron en esos ocho o nueve meses tranquilos. Compradores que habían visitado la bahía durante años empezaron a hacer cuentas sobre mudarse. Los precios de los activos en Estados Unidos y Canadá subían rápido, lo que aumentaba el capital inmobiliario de quienes querían una segunda residencia. Y el peso, aunque volátil, se asentó en niveles que dieron a los compradores en dólares más poder adquisitivo por dólar del que habían visto en años.

El rebote posterior al COVID: 2021 a 2022

La transición de 2020 a 2021 produjo uno de los repuntes de demanda más pronunciados que Bahía de Banderas haya registrado. Las ventas cerradas casi se duplicaron, de 890 unidades a 1,761, un aumento de 98%. El volumen saltó 112%, de $319M a $677M. Y 2022 fue aún más lejos: 1,995 unidades y $798M en volumen, los totales anuales más altos del periodo que cubre este artículo.

Cuatro fuerzas convergieron para producir el repunte:

• El trabajo remoto hizo de Puerto Vallarta una residencia principal viable para miles de profesionales estadounidenses y canadienses que antes no habrían podido vivir tan lejos de las oficinas corporativas.
• Las tasas hipotecarias en Norteamérica estuvieron en mínimos de varias décadas durante 2021, lo que liberó capital para compras de segunda residencia y adelantó la demanda.
• Los sólidos mercados accionarios de Norteamérica durante 2021 aumentaron el capital inmobiliario en los mercados de origen, lo que se tradujo directamente en compras de contado en la bahía.
• La economía relativamente abierta de México la convirtió en uno de los pocos destinos internacionales accesibles para los norteamericanos, lo que aceleró la tendencia de migración por estilo de vida que se venía construyendo desde hacía una década.

El mercado de condominios absorbió la mayor parte de la nueva demanda. Las ventas de unidades de condominio pasaron de 702 en 2020 a 1,382 en 2021 (+97%) y 1,667 en 2022 (+19% sobre 2021). Las casas siguieron un patrón similar con una base más pequeña. El terreno fue la categoría más volátil, con su año pico de unidades en 2021, con 78 ventas en las zonas analizadas.

Dentro de la bahía, el rebote fue disparejo. Los condominios de Zona Hotelera, que habían registrado 77 ventas cerradas en 2020, se dispararon a 257 en 2021, más que triplicándose en un solo año, impulsados principalmente por la inversión en renta de corto plazo a medida que los viajeros volvían a la bahía con fuerza. Los condominios de Marina pasaron de 25 ventas en 2020 a 87 en 2021 y 103 en 2022. Centro Norte y Centro Sur vieron repuntes similares. Las zonas que mejor les fue fueron las que tenían más inventario listo para absorber la demanda repentina de nuevos compradores.

Para finales de 2022, todos los indicadores apuntaban hacia arriba. Los listados activos, los listados nuevos y las ventas cerradas estaban en máximos de varios años. Los precios promedio habían subido solo de forma moderada (de $358,000 a $400,000 en dos años), lo que sugería que el repunte estaba siendo absorbido por la oferta y no simplemente impulsado al alza por las pujas. Ese equilibrio no duraría.

La corrección: 2023 a 2024

Las fuerzas que impulsaron el rebote empezaron a revertirse en 2023. La Reserva Federal de Estados Unidos había comenzado a subir tasas de forma agresiva a mediados de 2022, y para 2023 esas tasas pesaban. Las tasas hipotecarias en Norteamérica, que habían estado por debajo de 3% en 2021, superaban 7% en 2023. Los rendimientos equivalentes a efectivo por encima de 5% en Estados Unidos dieron a los inversionistas una alternativa viable frente a las tasas de capitalización de una casa vacacional. Y el peso mexicano se fortaleció con fuerza, reduciendo el poder adquisitivo de los compradores en dólares en aproximadamente 15% en doce meses.

El resultado fue una corrección de manual. Las ventas cerradas de 2023 cayeron a 1,186 unidades, 41% por debajo del pico de 2022. El volumen de dólares bajó de $798M a $572M, una caída de 28%. Los recortes no se distribuyeron de forma pareja: las ventas de condominios de Zona Hotelera, que se habían disparado a 257 en 2021 y 308 en 2022, se desplomaron a 80 en 2023, una señal clara de que la inversión especulativa en renta de corto plazo se había enfriado a medida que el financiamiento se encareció y los rendimientos de renta corta se comprimieron.

2024 prolongó la desaceleración, pero a un ritmo mucho más suave. Las ventas cerradas totales fueron 1,072, apenas 10% por debajo de 2023. El mercado había encontrado un nivel.

Vale la pena señalar que los precios de venta promedio no cayeron durante la corrección. El precio de venta promedio ponderado por volumen pasó de $400,000 en 2022 a $482,000 en 2023 y a $537,000 en 2024, un aumento de 34% a través del punto más bajo del ciclo. Es un patrón que los analistas suelen ver al inicio de los mercados que se enfrían: el número de transacciones cae primero, el segmento medio se adelgaza y las operaciones que se cierran se inclinan hacia propiedades de gama más alta, donde los compradores son menos sensibles a las tasas. El promedio parece más saludable de lo que en realidad está el mercado subyacente.

En la práctica, los días en el mercado se alargaron. Volvió la negociación. Las guerras de pujas en efectivo de 2021 y 2022 desaparecieron. Pero el segmento de lujo se mantuvo firme, y ciertas zonas consolidadas (Costa Sur, Punta de Mita y San Pancho) vieron muy poco cambio en volumen de dólares aun cuando el número de transacciones se movía a su alrededor.

La fuerza renovada de 2025

Para finales de 2024, varios de los vientos en contra de 2023 se habían disipado. La Reserva Federal de Estados Unidos había empezado a recortar tasas. Las tasas hipotecarias en Norteamérica se asentaron en el rango de 6%. El peso mexicano se debilitó ligeramente frente al dólar, lo que restituyó parte del poder adquisitivo que se había perdido. El entorno político de México tras las elecciones se mantuvo estable. Y los compradores que se habían quedado al margen en 2023 y 2024 llevaban dos años observando la bahía.

2025 cerró con 1,401 ventas de unidades y $770M en volumen de dólares, un alza de 31% y 34% respectivamente sobre 2024. El precio de venta promedio ponderado por volumen subió a $549,000, solo una ganancia modesta sobre la elevada cifra de 2024, lo que sugiere que la recuperación en volumen vino de una base de compradores más amplia y no de una continua presión al alza en la gama alta.

Por tipo de propiedad, la recuperación se concentró en condominios y casas:

• Unidades de condominio: 851 en 2024 a 1,142 en 2025 (+34%)
• Unidades de casa: 168 en 2024 a 210 en 2025 (+25%)
• Unidades de terreno: 53 en 2024 a 49 en 2025 (-8%). El único segmento que no participó.

Dentro de la bahía, el liderazgo se reacomodó. Los condominios de Marina repuntaron con fuerza, con 135 ventas cerradas, el mejor año de la zona en nuestra ventana de seis años. Los condominios de Centro Norte llegaron a 133 ventas, más del triple de la cifra de 2020. Los condominios de Zona Hotelera se recuperaron a 106 ventas tras el desplome de 2023. Y los mercados de lujo consolidados (Costa Sur, Punta de Mita y San Pancho) siguieron absorbiendo transacciones de ticket alto sin sobresaltos.

2026 parcial: la segunda ola hace una pausa

Hasta el 30 de abril de 2026, la bahía cerró 378 ventas de unidades y $228M en volumen. Comparado con el mismo periodo de 2025, eso es una caída de 29% en unidades y de 19% en volumen. El precio de venta promedio ponderado por volumen subió a $603,000, una ganancia de 13% sobre el parcial de 2025.

Tres lecturas de este dato son razonables, y es demasiado pronto para elegir entre ellas. El mercado puede estar entrando en un aterrizaje suave en el que el número de transacciones baja de forma moderada mientras los precios se sostienen, similar al patrón de 2023 y 2024 pero con precios base más altos. Puede ser el inicio de una corrección más profunda a medida que las ganancias acumuladas de precio alcanzan la capacidad de compra. O puede ser una anomalía estacional de enero a abril que se revierta en la segunda mitad del año, cuando el inventario rote y se acerquen los meses de mayor volumen.

Lo que sí nos dicen estos cuatro meses de datos es qué segmentos de propiedad se están enfriando más rápido. Las unidades de condominio bajan 33%, las casas bajan 9% y el terreno sube 40% desde una base muy pequeña. El segmento medio se está adelgazando más rápido que el de lujo, lo cual es consistente con un patrón típico de fin de ciclo, pero todavía no llega al nivel de una corrección verdadera.

Los próximos dos trimestres resolverán la pregunta.

Desempeño por zona: tabla de líderes 2025

Nivel superior (top 3) Fuerte (4 a 6) Medio (7 a 9) Bajo (10 a 12) Inferior (13 a 14)

Las catorce zonas a continuación son los submercados activos de Bahía de Banderas que sigue este artículo. Ordenadas por volumen vendido en 2025 a través de las tres categorías de propiedad:

El precio de venta promedio ponderado por volumen refleja la mezcla de transacciones en cada zona, no el precio de un listado típico.

Tres observaciones de la tabla de líderes 2025:

• Costa Sur ocupa el primer lugar por volumen de dólares a pesar de tener apenas el octavo número de unidades más alto. La mezcla en Costa Sur se inclina con fuerza hacia condominios y casas frente al mar de siete cifras, así que un número comparativamente pequeño de transacciones se traduce en un flujo de dólares desproporcionado.
• Centro Sur, en el segundo lugar por volumen, es la zona con el mayor número de unidades de la bahía (179 ventas). Funciona como el motor de transacciones del núcleo urbano: inventario amplio, rango de precios amplio, base de compradores profunda.
• Nuevo Vallarta Poniente, en tercer lugar, refleja la migración de larga data de la oferta de obra nueva hacia el lado nayarita de la bahía. Ha sido una zona entre las cinco primeras por volumen en cada año completo de este periodo.

Mirando seis años atrás, Marina es la historia de crecimiento individual más dramática: las ventas de unidades de condominio pasaron de 25 en 2020 a 135 en 2025, un aumento de cinco veces. Aramara, que no registró ninguna venta de condominio en 2020, registró 45 en 2025. Ambas reflejan oferta de obra nueva que se encontró con demanda redirigida tras el COVID.

Tipo de propiedad: trayectorias de seis años

Las tres categorías de propiedad que se cubren aquí recorrieron caminos distintos a lo largo del periodo 2020 a 2026.

Tipo	2020	2021	2022	2023	2024	2025	Δ% 6 años
Condominio	702	1,382	1,667	952	851	1,142	+62.7%
Casa	152	301	281	175	168	210	+38.2%
Terreno	36	78	47	59	53	49	+36.1%
Total	890	1,761	1,995	1,186	1,072	1,401	+57.4%

El volumen cuenta una historia distinta a la del número de unidades. En el mismo periodo, el volumen de dólares de condominios creció 140% (de $243M a $584M) y el de casas creció 166% (de $64M a $171M). El volumen de terreno creció solo 26% (de $11.7M a $14.7M) y es el mercado más pequeño por un orden de magnitud.

Condominios

La categoría más grande, el mayor crecimiento absoluto y la más sensible a las tasas. Los condominios son el punto de entrada típico para los compradores internacionales, el principal vehículo de inversión en renta de corto plazo y la clase de activo más afectada directamente por los ciclos de tasas hipotecarias de Estados Unidos. La cartera de obra nueva de la bahía está dominada de manera abrumadora por los condominios.

Casas

Un mercado más pequeño en número de unidades, pero con un crecimiento porcentual de volumen más rápido que el de los condominios a lo largo del periodo de seis años. Las casas se inclinan hacia un precio promedio más alto, en particular en Punta de Mita, San Pancho, La Cruz y Costa Sur. El rebote de 2025 fue significativo, con 25% de crecimiento en unidades, y sugiere que el segmento es más resistente que los condominios al ruido de tasas de corto plazo.

Terreno

La categoría más cíclica y la más pequeña. Una sola transacción de $3M a $7M en un año dado puede mover los totales de forma material, razón por la cual las cifras de Δ% del terreno se ven erráticas. La demanda sostenible de terreno sigue la cartera de obra nueva, que a su vez sigue la absorción de condominios. El terreno es, por lo tanto, un indicador adelantado del próximo ciclo de oferta de obra nueva.

Qué significa esto para compradores, vendedores e inversionistas

Para compradores

El inventario es más alto y los días en el mercado son más largos que en cualquier punto de esta ventana de seis años. El conteo de listados activos al cierre de 2025 fue de aproximadamente 8,685 en el MLS más amplio, muy por encima de los 4,316 activos a principios de 2020. Los compradores tienen un margen de negociación que no tenían en 2021 y 2022. La cuestión del momento cambiario importa más que cuando el peso estaba estructuralmente más débil. El segmento de lujo sigue inclinado hacia el vendedor; el segmento medio está más equilibrado.

Para vendedores

El realismo en el precio importa. Los vendedores de 2024 y 2025 que se mantuvieron firmes en los precios de lista de 2022 vieron sus propiedades estancarse. Los vendedores que fijaron precio según los niveles actuales del mercado cerraron, a menudo cerca del precio de lista. Los días en el mercado se han alargado, pero los listados de calidad siguen moviéndose. La inversión en fotografía profesional, un precio acertado y una presentación limpia hace una diferencia mayor ahora que en el punto más alto del rebote.

Para inversionistas

Los rendimientos de renta de corto plazo siguen siendo atractivos en una base global, pero las tasas de capitalización se han comprimido de forma importante desde 2020. La cartera de obra nueva en Zona Hotelera, Aramara y partes de Marina creará presión de oferta sobre la absorción de reventa en los próximos 24 meses. La tesis de largo plazo (vientos demográficos a favor, inversión en infraestructura, demanda internacional cada vez más profunda y una ventaja cambiaria persistente) sigue intacta, pero el momento importa más en 2026 de lo que importaba en 2021.

Conclusión

Si damos un paso atrás del detalle año por año, el arco de seis años cuenta una historia clara. El mercado inmobiliario de Bahía de Banderas es fundamentalmente más grande, más líquido y más internacional de lo que era a principios de 2020. El volumen anual total de dólares opera en aproximadamente 2.4 veces el nivel de 2020, incluso después de la desaceleración del parcial de 2026. Los precios promedio son 50% más altos. La oferta de obra nueva se ha completado, la base de compradores se ha ampliado a más mercados de origen y la infraestructura institucional e informativa alrededor del mercado ha madurado.

Ya sea que el resto de 2026 traiga un enfriamiento adicional, un aterrizaje suave u otro rebote, la dirección de mediano plazo (impulsada por la demografía, la infraestructura, la migración por estilo de vida y la dinámica cambiaria persistente) sigue siendo constructiva. Los próximos meses son los más interesantes en años. Cualquier persona cuyos planes dependan de este mercado querrá estar observando de cerca.